La location d'une petite parcelle, un cas particulier

Compte tenu de la petite surface de votre parcelle, celle-ci relève peut-être du régime du bail de petite parcelle édicté à l’article L.411-3 du code rural. Une petite parcelle échappe en partie au statut du fermage lorsque trois conditions sont réunies :

• Qu’elle ait une superficie inférieure au seuil maximum fixé par arrêté préfectoral ;
• Qu’elle ne constitue pas un corps de ferme ;
• Et qu’elle ne soit pas une partie essentielle de l’exploitation du fermier.

Vous devez donc vous renseigner auprès de la chambre d’agriculture ou de la DDT (M) pour connaître le seuil qui s’applique dans votre département.

Contrairement au bail de neuf ans, le bail de petite parcelle échappe en partie au statut du fermage. Il n’est pas exigé un écrit, ni un état des lieux. Ce type de bail n’est pas soumis aux règles relatives à la durée de neuf ans et au droit de renouvellement. La durée du bail est librement fixée entre les parties. La plupart du temps, les baux de petites parcelles conclus verbalement ou sans indication de durée sont censés être faits pour la durée nécessaire à la récolte, soit en principe une année culturale. Dans cette hypothèse, le propriétaire peut résilier le bail à la fin de l’année culturale sans avoir à motiver la résiliation. L’usage est toutefois de prévenir l’exploitant au moins six mois à l’avance.

Par ailleurs, le bail de petite parcelle n’est pas soumis aux règles relatives au prix du bail. Les parties ne sont pas liées par l’arrêté préfectoral limitant le montant du fermage ni par l’actualisation annuelle de l’indice des fermages.

Toutefois, même si votre prairie relève du régime des petites parcelles, rien ne vous interdit de soumettre la location au statut des baux ruraux nécessitant dans ce cas un bail écrit et le respect du cadre en matière de fermage. Selon la jurisprudence, les parties peuvent renoncer aux dispositions du bail de petite parcelle et soumettre le bail qu’elles concluent aux conditions normales du statut du fermage. Cela suppose toutefois que la convention y fasse expressément référence. La volonté du bailleur de renoncer à l’application de l’article L.411-3 du code rural ne peut pas se déduire de la seule durée du bail fixée à neuf ans.